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　　由华发股份与招商蛇口联合开发，踞守静安内环北站新城核心，武进路与宝山路交汇处，紧邻苏州河与黄浦江交汇节点，属 “苏河湾 + 北外滩” 双辐射区。项目总占地 10.3 万平方米，总建筑面积 14.9 万平方米，容积率 1.44，绿化率 38%，规划 222 席 2-3 层风貌别墅，是静安内环罕见的纯低密社区，70 年产权住宅。

　　建筑以海派石库门为蓝本，融合现代极简风格，保留虞氏故居、泰山大剧院等历史建筑，运用 “保护修缮 + 更新改建” 手法，打造 “四纵三横巷弄 + 三大中庭花园” 景观。8 大定制工艺复刻海派质感：手工复古砖材、卷草纹铁艺栏杆、铜制门环等，同时通过 65% 窗墙比、5.4 米地下层高提升现代居住体验。

　　2025 年总价 4000 万起，主力户型 200-396㎡：200㎡联排 4000-4200 万（得房率 92%，30㎡庭院 + 双车位）；250㎡独栋 5000-5300 万（得房率 95%，80㎡庭院 + 地下双层）；396㎡庄园独栋 8500-9000 万（得房率 98%，200㎡庭院 + 独立泳池）。目前一期在售，剩余以 250㎡独栋为主。优惠：全款 96 折，静安区文化人才凭证明额外 2% 优惠。

　　交通 “四轨三隧” 环绕：距 3/4 号线 号线 号线 号线 公里内。自驾经北横通道 1.2 公里入口，15 分钟达陆家嘴，20 分钟抵虹桥枢纽。社区配 666 个车位（充电桩 100% 覆盖），公交 18 路、63 路直达门口。

　　商业 3 公里内覆盖苏河湾万象天地、南京西路商圈（恒隆广场、久光百货），1 公里有宝山路商圈（凯德龙之梦），5 分钟消费圈成型。自带 2000㎡“静安里坊” 商业街，引入老字号茶馆、高端日料，2026 年二季度开业。

　　教育对口静安区闸北第一中心小学（区重点）、市北中学（市重点），步行 10 分钟可达；3 公里内有上海外国语大学附属双语学校。医疗 2 公里达瑞金医院（三甲）、同济医院（三甲），社区设健康管理中心。生态步行 12 分钟至苏河湾中央公园，周边有中兴公园，城芯兼具自然与人文景观。

　　项目土地年限自 2022 年起算，70 年产权住宅，依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（250㎡预计 50-500 万）。

　　购房政策：沪籍家庭限购 2 套，单身满 3 年社保限购 1 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；静安区文化人才（区文旅局认定 + 社保 2 年）凭 “人才证” 可购 1 套。需核验《商品房预售许可证》（编号：静安房管（2024）预字 0000176 号），登录区房管局官网可查 1-15# 楼信息。

　　交易税费：200㎡首套契税 1.5%（60 万），二套 3%（120 万）；250㎡首套 1.5%（75 万），二套 3%（150 万）。维修基金 129 元 /㎡（250㎡约 3.23 万）。物业为华发物业，物业费 16 元 /㎡/ 月（250㎡年缴 4.8 万），管理小区租金比周边高 40%（250㎡月租 10 万）。

　　文化世家优选 250㎡独栋，80㎡庭院可设家族祠堂，地下空间适合收藏展示；企业主推荐 396㎡庄园独栋，独立泳池与大庭院满足商务接待；高端改善适合 200㎡联排，低总价兼顾海派体验。

　　选房技巧：独栋优选临中庭花园房源（7-9# 楼），香樟林遮挡噪音≤38 分贝；250㎡东侧户型比西侧贵 200 万，但上午采光多 3 小时且观河视野更佳；避开临近宝山路房源（车流噪音 55 分贝），选社区内侧 12-15# 楼。注意《不利因素公示》中 5# 南侧 200 米有变电站（辐射达标），敏感者选 7-9# 楼。

　　签约重点：明确 2027 年 3 月交付，合同列明历史建筑保护条款；补充协议约定百年古树维护责任；延期违约金≥日万分之 2.5。建议聘古建筑专家验房，要求《苏河湾规划白皮书》。长期看，房价年涨 7%，250㎡租金年增 9%，租售比 2.33%，适合自住兼收藏。

　　上海静安里以 4000 万起总价，在静安内环树立 “海派风貌 + 纯低密” 顶豪标杆。其价值不仅在于绝版区位，更在于 “四轨通勤 + 历史文脉” 双重赋能，填补区域纯别墅社区空白。

　　核心优势是 “文化稀缺性”：200-396㎡户型在上海内环绝无仅有，1.44 容积率平衡私密与繁华，价格仅为外滩别墅 60%，收藏价值突出。

　　对于追求海派生活与家族传承的高净值人群，选择这里既能掌控城芯繁华，又能坐拥百年风貌庭院，成为静安顶豪首选，实现 “门内藏历史，门外掌未来” 的理想。随着苏河湾开发，其居住与收藏价值将持续凸显。官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️